Пренебрежение заёмщиков к условиям договора — одна из главных причин изменений.
Как выяснили журналисты «Известий», кредитные организации ужесточают политику в отношении сдачи в аренду недвижимости, приобретённой по ипотеке.
По экспертным оценкам, подавляющее большинство (около 95%) арендного жилья в России находится в тени. При этом около 8 миллионов россиян, что составляет 13% от общего числа семей, проживают в съёмных квартирах. Значительная часть этого сегмента напрямую связана с ипотечным кредитованием: приблизительно две трети квартир приобретались изначально с целью сдачи. Однако огромная их часть выходит на рынок аренды, не уведомляя банк-кредитор.
В Москве, к примеру, 73% сделок с недвижимостью заключаются с использованием ипотечных средств. Исходя из этих данных, доля арендных квартир, находящихся в залоге у банка, может составлять около 4%.
На этом фоне банки всё чаще ужесточают требования к сдаче ипотечной недвижимости в аренду. Рост популярности льготных ипотечных программ привёл к увеличению числа покупателей, рассматривающих квартиру как инвестиционный инструмент. При этом многие заёмщики пренебрегают условиями кредитного договора, требующими согласования аренды с банком.
Прямые запреты на сдачу жилья в аренду встречаются редко. Верховный суд ранее подчеркивал, что банк не может произвольно ограничивать право собственности. Вместо этого в договорах всё чаще появляется пункт о необходимости получения предварительного согласия от кредитора.
Чаще всего банки дают отказ на согласование, если при покупке был использован материнский капитал, поскольку закон предполагает улучшение жилищных условий семьи, а не получение прибыли.
Финансовые организации всё чаще вносят в договоры пункт о необходимости согласования сдачи квартиры в аренду или передачи её третьим лицам, а также оставляют за собой право проверять состояние залогового имущества, в том числе посредством выездных инспекций. Однако частота и порядок проведения таких проверок не регламентируются.
Зачастую банки указывают, что сдача жилья в аренду возможна только при наличии письменного согласия банка, запрещена до полного погашения кредита или допускается исключительно для проживания без коммерческой цели.
Кредиторы вводят дополнительные ограничения, включая запрет на сдачу жилья в аренду или передачу его в безвозмездное пользование без согласования с ними.
Юристы отмечают, что условия, предоставляющие банку неограниченный доступ в жилое помещение, являются избыточными и могут быть оспорены в суде. На это можно ссылаться как на злоупотребление правом и нарушение принципа неприкосновенности жилища.
Для банков такие требования продиктованы рисками утраты или ухудшения состояния залогового имущества. Например, в случае пожара по вине арендатора могут возникнуть проблемы со страховым возмещением.
Кроме того, несогласованная сдача снижает ликвидность квартиры: при просрочке банк может столкнуться с трудностями при продаже жилья, в котором проживают арендаторы, чьи права защищены законом.
Фото: Freepik
